ఒక ఇల్లు, స్థలం లేదా ఇతర స్థిరాస్తిని అమ్మడం (Reduce Tax Liability on Property Sales) అనేది ప్రతి ఒక్కరి జీవితంలో జరిగే అతిపెద్ద ఆర్థిక లావాదేవీల్లో ఒకటి. చాలా మంది ప్రాపర్టీ అమ్మకానికి సరైన కొనుగోలుదారుడిని వెతకడం, మంచి ధర రావడంపైనే దృష్టి పెడతారు. అయితే, అమ్మకం పూర్తయిన తర్వాత ప్రభుత్వానికి చెల్లించాల్సిన పన్నుల గురించి మాత్రం పెద్దగా ఆలోచించరు. ముఖ్యంగా ఆదాయపు పన్ను రిటర్నులు క్రమం తప్పకుండా దాఖలు చేయని వారికి ‘క్యాపిటల్ గెయిన్స్ ట్యాక్స్’ గురించి సరైన అవగాహన ఉండదు. ఫలితంగా, తర్వాత ఆదాయపు పన్ను శాఖ నుంచి నోటీసులు రావడం, అదనపు పన్నులు, వడ్డీలు, జరిమానాలు చెల్లించాల్సిన పరిస్థితులు ఎదురవుతుంటాయి. అందుకే ఇల్లు లేదా స్థలం విక్రయించే ముందు పన్ను నిబంధనలు తెలుసుకుంటే లక్షల రూపాయలు ఆదా చేసుకునే అవకాశం.. కొత్త ఇల్లు, బాండ్లు, సీజీఏఎస్ వంటి మార్గాలతో చట్టబద్ధంగా పన్ను భారం తగ్గించుకోవచ్చు. వాస్తవానికి, స్థిరాస్తి అమ్మకంపై వచ్చే లాభాలపై పన్ను చెల్లించడం తప్పనిసరి. అయితే, చట్టంలో ఉన్న కొన్ని నిబంధనలను సరిగ్గా వినియోగించుకుంటే పన్ను భారాన్ని గణనీయంగా తగ్గించుకోవచ్చు. కొత్త ఇంటిలో పెట్టుబడి పెట్టడం నుంచి ప్రభుత్వ గుర్తింపు పొందిన బాండ్లలో పెట్టుబడి పెట్టడం వరకు అనేక అవకాశాలను ఆదాయపు పన్ను చట్టం కల్పిస్తోంది.
మూలధన లాభాలంటే ఏమిటి? What is Capital Gain?
మీరు ఒక ఇంటిని రూ.40 లక్షలకు కొనుగోలు చేసి, కొన్నేళ్ల తర్వాత రూ.70 లక్షలకు విక్రయిస్తే, కొనుగోలు ధర కంటే ఎక్కువగా వచ్చిన మొత్తం మూలధన లాభంగా (Reduce Tax Liability on Property Sales) పరిగణిస్తారు. ఈ లాభంపైనే ప్రభుత్వం పన్ను విధిస్తుంది. దీనినే ‘మూలధన లాభాల పన్ను’ లేదా ‘క్యాపిటల్ గెయిన్స్ ట్యాక్స్’ అంటారు. ఈ నిబంధన మీరు స్వయంగా కొనుగోలు చేసిన ఆస్తికే కాదు. తల్లిదండ్రులు, తాతముత్తాతల నుంచి వారసత్వంగా వచ్చిన ఆస్తిని విక్రయించినా, బహుమతిగా పొందిన ఆస్తిని అమ్మినా, ఆ విక్రయంపై కూడా మూలధన లాభాల పన్ను వర్తిస్తుంది. కాబట్టి, ఆస్తి ఎలా వచ్చింది అనేది కాకుండా, దానిని విక్రయించి లాభం పొందారా లేదా అనేదే పన్ను విధింపులో ప్రధాన అంశం.
రెండు రకాల క్యాపిటల్ గెయిన్స్.. STCG & LTCG Explained
ప్రాపర్టీని ఎంతకాలం మీ వద్ద ఉంచుకున్నారనే దానిపై పన్ను రకం ఆధారపడి ఉంటుంది. ఆదాయపు పన్ను చట్టం ప్రకారం రెండు సంవత్సరాల లోపు ఆస్తిని విక్రయిస్తే (Reduce Tax Liability on Property Sales) దానిని స్వల్పకాలిక మూలధన లాభం (Short Term Capital Gain-STCG)గా పరిగణిస్తారు. ఈ లాభంపై ప్రస్తుత నిబంధనల ప్రకారం 20 శాతం పన్ను విధించబడుతుంది. అదే రెండు సంవత్సరాలకు మించి ఆస్తిని కలిగి ఉండి విక్రయిస్తే, దానిని దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభం (Long Term Capital Gain-LTCG)గా పరిగణిస్తారు. ప్రస్తుతం దీర్ఘకాలిక లాభాలపై రెండు విధానాలు అమల్లో ఉన్నాయి. ఇండెక్సేషన్ ప్రయోజనాలను ఉపయోగించుకుంటే 20 శాతం పన్ను చెల్లించవచ్చు. లేకపోతే ఇండెక్సేషన్ ప్రయోజనం తీసుకోకుండా 12.50 శాతం పన్ను చెల్లించే అవకాశమూ ఉంది. ఏ విధానం మీకు లాభదాయకమో లెక్కలు వేసుకుని నిర్ణయించడం మంచిది.
పన్ను తగ్గించుకునే చట్టబద్ధ మార్గాలు.. Legal Ways to Reduce Tax
చాలామంది పన్ను అంటే తప్పించుకోవాలనుకునే అంశంగా భావిస్తారు. కానీ, ఆదాయపు పన్ను చట్టం కల్పించిన మినహాయింపులను వినియోగించుకోవడం పూర్తిగా చట్టబద్ధమే. ఉదాహరణకు, ఒక ప్రాపర్టీని భార్యాభర్తలు లేదా ఇద్దరు సోదరులు కలిసి కొనుగోలు చేసినట్లయితే, విక్రయం (Reduce Tax Liability on Property Sales) తర్వాత వచ్చిన లాభం కూడా వారి వాటాల ప్రకారం విడిపోతుంది. దీంతో ఒక్కరిపై మొత్తం పన్ను భారం పడకుండా ఇద్దరికీ విడిగా పన్ను లెక్కిస్తారు. ఈ విధానం వల్ల పన్ను భారం గణనీయంగా తగ్గే అవకాశం ఉంటుంది. అలాగే, ప్రాపర్టీ విక్రయానికి ముందు చేసిన ఇంటి మరమ్మతులు, ఆధునీకరణ పనులు, బ్రోకరేజ్, ప్రకటనల ఖర్చులు, న్యాయవాదులకు చెల్లించిన ఫీజులు వంటి కొన్ని ఖర్చులను కూడా పన్ను లెక్కల్లో మినహాయించుకోవచ్చు. ఉదాహరణకు, ఒక ఇంటిని రూ.50 లక్షలకు విక్రయించారని అనుకుందాం. విక్రయ ప్రక్రియలో బ్రోకరేజ్, లీగల్ ఫీజులు, ఇంటి మరమ్మతులు, ప్రకటనల కోసం మొత్తం రూ.4 లక్షలు ఖర్చు చేశారు. ఈ మొత్తం విక్రయ ధర నుంచి మినహాయించబడుతుంది. అప్పుడు పన్ను లెక్కింపులో విక్రయ ధర రూ.46 లక్షలుగానే పరిగణిస్తారు. ఫలితంగా పన్ను కూడా తక్కువగా పడుతుంది.
కొత్త ఇల్లు కొంటే పన్ను మినహాయింపు.. Reinvest in a House, Save Tax
ప్రాపర్టీ (Reduce Tax Liability on Property Sales) అమ్మకంపై పన్ను తగ్గించుకోవడానికి అత్యంత ప్రజాదరణ పొందిన మార్గం మరో నివాస గృహంలో పెట్టుబడి పెట్టడం. ఆదాయపు పన్ను చట్టంలోని సెక్షన్ 54 ప్రకారం కొన్ని షరతులు నెరవేర్చినట్లయితే దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభాలపై పన్ను మినహాయింపు పొందవచ్చు. పాత ఇంటిని విక్రయించిన తర్వాత వచ్చిన లాభంతో మరో నివాస గృహాన్ని కొనుగోలు చేయాలి. ఆస్తి అమ్మకానికి ఒక సంవత్సరం ముందే కొనుగోలు చేసినా, లేదా అమ్మిన తర్వాత రెండు సంవత్సరాలలోపు కొనుగోలు చేసినా ఈ మినహాయింపు వర్తిస్తుంది. కొత్త ఇంటిని నిర్మించాలనుకుంటే, పాత ఇంటి విక్రయం జరిగిన తేదీ నుంచి మూడు సంవత్సరాలలోపు నిర్మాణం పూర్తవ్వాలి. స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజులు, బదిలీ ఛార్జీలు వంటి ఖర్చులను కూడా కొత్త ఇంటి వ్యయంలో భాగంగా పరిగణిస్తారు. అయితే, ఈ ప్రయోజనం ఒక నివాస గృహానికి మాత్రమే పరిమితం. అంతేకాదు, కొనుగోలు చేసే కొత్త ఇల్లు తప్పనిసరిగా భారతదేశంలోనే ఉండాలి.
బాండ్లలో పెట్టుబడితోనూ ప్రయోజనం.. Tax Saving Through Bonds
కొత్త ఇల్లు కొనాలనే ఆలోచన లేకపోయినా, మూలధన లాభాలపై పన్ను తగ్గించుకునే అవకాశం ఉంది. ఇందుకోసం ప్రభుత్వం గుర్తించిన కొన్ని ప్రత్యేక బాండ్లలో పెట్టుబడి పెట్టవచ్చు. నేషనల్ హైవేస్ అథారిటీ, రూరల్ ఎలక్ట్రిఫికేషన్ కార్పొరేషన్, రైల్వే ఫైనాన్స్ కార్పొరేషన్ వంటి ప్రభుత్వ రంగ సంస్థలు జారీ చేసే నిర్దిష్ట బాండ్లలో పెట్టుబడి పెడితే పన్ను మినహాయింపు లభిస్తుంది. అయితే, ప్రాపర్టీ విక్రయం జరిగిన తేదీ నుంచి ఆరు నెలలలోపు ఈ పెట్టుబడి పెట్టాలి. ఈ బాండ్ల కాలపరిమితి ఐదేళ్లు ఉంటుంది. ఈ సమయంలో బాండ్లను విక్రయించడం (Reduce Tax Liability on Property Sales) లేదా తాకట్టు పెట్టడం వల్ల ఇప్పటికే పొందిన పన్ను మినహాయింపు రద్దయ్యే అవకాశం ఉంటుంది. అలాగే, ఈ బాండ్లపై వచ్చే వడ్డీ మాత్రం సాధారణ ఆదాయంగా పన్నుకు లోబడి ఉంటుంది.
సీజీఏఎస్… గడువు దాటకుండా కాపాడే పథకం.. Capital Gains Account Scheme (CGAS)
కొన్నిసార్లు ప్రాపర్టీ అమ్మిన (Reduce Tax Liability on Property Sales) వెంటనే కొత్త ఇల్లు కొనుగోలు చేయడం సాధ్యం కాకపోవచ్చు. సరైన ఆస్తి దొరకకపోవడం, నిర్మాణ పనులు ఆలస్యం కావడం వంటి కారణాలు ఉంటాయి. అలాంటి సందర్భాల్లో క్యాపిటల్ గెయిన్స్ అకౌంట్ స్కీం (CGAS) ఎంతో ఉపయోగపడుతుంది. ఈ పథకంలో మూలధన లాభాల మొత్తాన్ని డిపాజిట్ చేస్తే, కొత్త ఇంటిలో పెట్టుబడి పెట్టే వరకు పన్ను మినహాయింపు కొనసాగుతుంది. అయితే, ఆదాయపు పన్ను రిటర్న్ దాఖలు చేసే గడువుకు ముందే ఈ ఖాతాలో డబ్బు జమ చేయాలి. ఈ ఖాతాలను ప్రభుత్వం గుర్తించిన బ్యాంకుల్లో మాత్రమే తెరవాలి. తర్వాత కొత్త ఇల్లు కొనుగోలు చేయడానికి లేదా నిర్మించడానికి ఈ డబ్బును వినియోగించుకోవచ్చు. నిర్మాణానికి మూడేళ్ల వరకు గడువు ఉంటుంది. ఆదాయపు పన్ను రిటర్న్లో ఈ ఖాతా వివరాలను తప్పనిసరిగా నమోదు చేయాలి.
చిన్న పొరపాటు.. పెద్ద నష్టం.. Avoid Costly Mistakes
చాలామంది ప్రాపర్టీ విక్రయం (Reduce Tax Liability on Property Sales) జరిగిన తర్వాత మాత్రమే పన్నుల గురించి ఆలోచిస్తారు. అప్పటికే సమయం దాటిపోవడం వల్ల మినహాయింపులు కోల్పోతుంటారు. మరికొందరు విక్రయ ఖర్చులకు సంబంధించిన బిల్లులు, రసీదులు భద్రపరచకపోవడంతో వాటిని మినహాయింపుగా చూపించలేరు. ఇంకొందరు కొత్త ఇల్లు కొనుగోలు గడువు లేదా బాండ్లలో పెట్టుబడి గడువు దాటిపోవడం వల్ల లక్షల రూపాయల అదనపు పన్ను చెల్లించాల్సి వస్తుంది. అందుకే ప్రాపర్టీ విక్రయం నిర్ణయం తీసుకునే దశలోనే పన్ను నిపుణులను సంప్రదించి సరైన ప్రణాళిక సిద్ధం చేసుకోవడం ఉత్తమం. ముందస్తు ప్రణాళికతో చట్టబద్ధంగా పన్ను ఆదా చేసుకోవచ్చు.
ముందస్తు ప్రణాళికే అసలైన ఆదా.. Plan Early, Save More
స్థిరాస్తి విక్రయం (Reduce Tax Liability on Property Sales) అనేది కేవలం కొనుగోలుదారుడిని వెతికి రిజిస్ట్రేషన్ చేయించడమే కాదు. దానితో పాటు వచ్చే పన్ను బాధ్యతలను కూడా అర్థం చేసుకోవాలి. మూలధన లాభాలపై పన్ను తప్పనిసరి అయినప్పటికీ, చట్టంలో కల్పించిన అవకాశాలను సక్రమంగా వినియోగించుకుంటే ఆ భారం గణనీయంగా తగ్గుతుంది. కొత్త ఇంటిలో పెట్టుబడి పెట్టడం, ప్రభుత్వ గుర్తింపు పొందిన బాండ్లలో పెట్టుబడి పెట్టడం లేదా క్యాపిటల్ గెయిన్స్ అకౌంట్ స్కీంను వినియోగించడం ద్వారా లక్షల రూపాయల వరకు పన్ను ఆదా చేసుకునే అవకాశం ఉంది. అందువల్ల, ప్రాపర్టీ అమ్మకం గురించి ఆలోచిస్తున్న ప్రతి ఒక్కరూ ముందుగా పన్ను నిబంధనలను తెలుసుకుని, సరైన ఆర్థిక ప్రణాళికతో ముందుకు వెళితే భవిష్యత్తులో అనవసరమైన ఆర్థిక భారం నుంచి సులభంగా బయటపడవచ్చు.
About the Author
