సొంత ఇల్లు అనేది ప్రతి ఒక్కరి కల. జీవితంలో ఒక్కసారైనా మనకంటూ ఓ ఇల్లు ఉండాలని చాలామంది కోరుకుంటారు. అయితే పెరుగుతున్న నిర్మాణ వ్యయాలు, స్థలాల ధరలు, ఇతర ఖర్చుల కారణంగా అందరూ సొంతంగా ఇల్లు నిర్మించుకోవడం సాధ్యం కాదు. దీంతో బ్యాంకులు, గృహ రుణ సంస్థలను ఆశ్రయించి రుణం తీసుకుంటున్నారు. కొందరు ఇల్లు కొనుగోలు చేయడానికి, మరికొందరు నిర్మించుకోవడానికి గృహ రుణం తీసుకుంటున్నారు. గృహ రుణం(Home Loan) తీసుకున్న తర్వాత కొంతకాలానికి వడ్డీ రేట్లు తగ్గితే.. ‘ఇప్పటికే ఎక్కువ వడ్డీ చెల్లిస్తున్నాం.. తక్కువ వడ్డీ ఉన్న బ్యాంకుకు రుణాన్ని మార్చుకుంటే ఎలా ఉంటుంది?’ అనే ఆలోచన వస్తుంది. ఒక బ్యాంకులో ఉన్న గృహ రుణాన్ని మరో బ్యాంకుకు మార్చుకోవడం సాధ్యమే. దీనినే సాధారణంగా హోమ్ లోన్ బ్యాలెన్స్ ట్రాన్స్ఫర్ (Home Loan Balance Transfer) అంటారు. అయితే వడ్డీ రేటు కొద్దిగా తగ్గిందని వెంటనే రుణాన్ని మార్చుకోవడం సరైన నిర్ణయం కాదు. దాని వల్ల నిజంగా ఎంత ఆదా అవుతుంది? బదిలీకి అయ్యే ఖర్చులు ఎంత? ఇంకా ఎన్ని సంవత్సరాలు రుణం చెల్లించాలి? వంటి అంశాలను ముందుగా పరిశీలించాలి.
వడ్డీ తగ్గితే రుణం మార్చుకోవచ్చా? Can You Switch When Interest Rates Fall?
గృహ రుణాల్లో (Home Loan)వడ్డీ రేటు కీలకమైన అంశం. రుణం మొత్తం పెద్దదిగా ఉండటంతో వడ్డీలో స్వల్ప తేడా వచ్చినా దీర్ఘకాలంలో చెల్లించే మొత్తం మారవచ్చు. ఉదాహరణకు ఒక వ్యక్తి 8.5 శాతం వడ్డీకి రుణం తీసుకున్నారని అనుకుందాం. కొంతకాలం తర్వాత అదే రుణాన్ని మరో సంస్థ తక్కువ వడ్డీకి అందిస్తే, రుణాన్ని బదిలీ చేసుకోవడం ద్వారా వడ్డీ భారాన్ని తగ్గించుకునే అవకాశం ఉంటుంది. అయితే కొత్త బ్యాంకు ఇచ్చే వడ్డీ రేటు మాత్రమే చూడకూడదు. ప్రాసెసింగ్ ఫీజు, డాక్యుమెంటేషన్ ఛార్జీలు, న్యాయపరమైన పరిశీలన, ఆస్తి విలువ నిర్ధారణ వంటి ఇతర ఖర్చులు ఉండవచ్చు. పాత రుణాన్ని మూసివేయడానికి లేదా కొత్త రుణాన్ని ప్రారంభించడానికి ఏవైనా ఛార్జీలు వర్తిస్తాయా అన్నది కూడా తెలుసుకోవాలి. ఈ ఖర్చులన్నింటినీ కలిపిన తర్వాత వచ్చే ఆదా ఎంత అనేది లెక్కించాలి. బదిలీకి అయ్యే ఖర్చు కంటే భవిష్యత్తులో ఆదా అయ్యే వడ్డీ ఎక్కువగా ఉంటేనే రుణం మార్చుకోవడం ప్రయోజనకరంగా ఉంటుంది.
ఎంత తేడా ఉంటే ప్రయోజనం? How Much Interest Difference Matters?
రుణం బదిలీ(Home Loan) విషయంలో ‘వడ్డీ రేటు కనీసం ఇంత శాతం తగ్గితేనే మార్చుకోవాలి’ అనే ఒకే నియమం ఉండదు. ఎందుకంటే ప్రతి రుణగ్రహీత పరిస్థితి వేరు. రుణం మొత్తం, మిగిలిన కాలం, ప్రస్తుత వడ్డీ రేటు, కొత్త రేటు, బకాయి అసలు మొత్తం, ఈఎంఐ వంటి అంశాల ఆధారంగా ప్రయోజనం మారుతుంది. రుణం తీసుకున్న వ్యక్తి మొదట చేయాల్సిన పని.. ప్రస్తుత రుణంలో ఇంకా ఎంత అసలు మొత్తం బకాయి ఉందో తెలుసుకోవడం. ఆ తర్వాత ప్రస్తుత రుణానికి మిగిలిన కాలంలో ఎంత వడ్డీ చెల్లించాల్సి ఉంటుందో లెక్కించాలి. ఇదే మొత్తాన్ని కొత్త బ్యాంకు వడ్డీ రేటుతో పోల్చాలి. మధ్యలో బదిలీకి అయ్యే అన్ని ఖర్చులను కూడా కలపాలి. ఉదాహరణకు ఒక వ్యక్తికి ఇంకా రూ.40 లక్షల రుణం బకాయి ఉందనుకుందాం. మరో బ్యాంకు వడ్డీ రేటు కొంత తక్కువగా ఇస్తోంది. మిగిలిన రుణ కాలం 15 సంవత్సరాలు ఉంటే.. చిన్న వడ్డీ వ్యత్యాసం కూడా మొత్తం చెల్లింపుల్లో గణనీయమైన తేడాను కలిగించవచ్చు. అదే రుణం దాదాపు చివరి దశలో ఉంటే బదిలీ వల్ల వచ్చే ప్రయోజనం తక్కువగా ఉండొచ్చు.
రుణం ఎప్పుడు మార్చడం మంచిది? When Is the Right Time to Switch?
గృహ రుణం(Home Loan) ప్రారంభ దశలోనే వడ్డీ భాగం ఎక్కువగా ఉండే విధంగా ఈఎంఐ నిర్మాణం ఉంటుంది. కాలం గడిచేకొద్దీ అసలు మొత్తాన్ని చెల్లించే భాగం పెరుగుతుంది. అందువల్ల రుణం ప్రారంభించిన కొద్దికాలానికే వడ్డీ రేటులో గణనీయమైన తేడా కనిపిస్తే.. రుణ బదిలీపై పరిశీలన చేయడం ప్రయోజనకరంగా ఉండవచ్చు. అయితే ఇప్పటికే చాలా సంవత్సరాలు ఈఎంఐలు చెల్లించిన తర్వాత రుణాన్ని మార్చుకుంటే ప్రయోజనం తగ్గే అవకాశం ఉంది. ఎందుకంటే అప్పటికే రుణగ్రహీత గణనీయమైన వడ్డీని చెల్లించి ఉండవచ్చు. ఇప్పుడు మిగిలిన బకాయిపై మాత్రమే కొత్త రుణం కొనసాగుతుంది. ఇక్కడ మరో ముఖ్యమైన విషయం ఉంది. కొత్త బ్యాంకు రుణాన్ని మొదటి నుంచి కొత్త కాలపరిమితితో ఏర్పాటు చేస్తే ఈఎంఐ తగ్గినట్లు కనిపించవచ్చు. కానీ రుణ కాలం పెరగడంతో మొత్తం వడ్డీ చెల్లింపు పెరిగే అవకాశం ఉంటుంది. అందుకే కేవలం నెలవారీ ఈఎంఐ తగ్గిందని ఆనందపడకుండా, మొత్తం రుణ కాలంలో చెల్లించే మొత్తాన్ని పరిశీలించాలి.
మిగిలిన కాలమే కొనసాగించాలి.. Keep the Remaining Tenure in Mind
ఒక వ్యక్తి 20 సంవత్సరాల గృహ రుణం (Home Loan)తీసుకున్నారని అనుకుందాం. ఇప్పటికే రెండేళ్లు ఈఎంఐలు చెల్లించారు. ఇప్పుడు రుణాన్ని మరో బ్యాంకుకు మార్చుకుంటే సాధ్యమైనంతవరకు మిగిలిన 18 సంవత్సరాల కాలానికే కొత్త రుణాన్ని పరిమితం చేయడం మంచిది. కొత్త బ్యాంకు 20 సంవత్సరాల కొత్త కాలపరిమితిని ఇస్తే నెలవారీ ఈఎంఐ తగ్గవచ్చు. కానీ మరోసారి ఎక్కువ కాలం వడ్డీ చెల్లించాల్సి రావచ్చు. ఈ కారణంగా రుణ బదిలీ సమయంలో ‘ఈఎంఐ ఎంత?’ అనే ప్రశ్నతో పాటు ‘మొత్తం ఎంత చెల్లించాలి?’ అనే ప్రశ్న కూడా వేయాలి. అత్యవసర పరిస్థితుల్లో నెలవారీ భారం తగ్గించుకోవడానికి కాలపరిమితి పెంచుకోవచ్చు. అయితే దాని వల్ల మొత్తం వడ్డీ భారం ఎంత పెరుగుతుందో ముందే లెక్కించుకోవాలి.
బ్యాంకుతో ముందుగా మాట్లాడాలి.. Talk to Your Existing Lender First
తక్కువ వడ్డీ కోసం మరో బ్యాంకుకు వెళ్లే (Home Loan)ముందు ప్రస్తుత బ్యాంకుతో మాట్లాడటం కూడా ఉపయోగకరంగా ఉంటుంది. మంచి క్రెడిట్ చరిత్ర ఉన్న రుణగ్రహీతకు వడ్డీ రేటును సవరించే అవకాశం ఉందా? ప్రస్తుత రుణాన్ని తక్కువ రేటుకు మార్చే అవకాశం ఉందా? వంటి విషయాలను అడగవచ్చు. కొన్ని సందర్భాల్లో బ్యాంకు రుణాన్ని బదిలీ చేయకుండా ప్రస్తుత ఖాతాలోనే వడ్డీ రేటును తగ్గించే అవకాశం ఇవ్వవచ్చు. అలా జరిగితే కొత్త బ్యాంకుకు వెళ్లడం వల్ల వచ్చే డాక్యుమెంటేషన్, ప్రాసెసింగ్, ఆస్తి పరిశీలన వంటి ఖర్చులను తప్పించుకోవచ్చు.
ఓవర్డ్రాఫ్ట్ సౌకర్యం ఉపయోగమా? Can an Overdraft Facility Help?
కొన్ని గృహ రుణ ఉత్పత్తుల్లో (Home Loan)రుణంతో అనుసంధానమైన ఓవర్డ్రాఫ్ట్ సౌకర్యం ఉంటుంది. ఇందులో రుణగ్రహీత తన వద్ద మిగిలిన డబ్బును తాత్కాలికంగా జమ చేయవచ్చు. అలా జమ చేసిన మొత్తాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకుని వడ్డీ లెక్కించే ఉత్పత్తులు కొన్ని బ్యాంకులు అందిస్తాయి. ఉదాహరణకు రూ.30 లక్షల రుణం బకాయి ఉండగా, అనుసంధానమైన ఖాతాలో రూ.3 లక్షలు ఉంచితే.. నిబంధనల ప్రకారం వడ్డీ లెక్కింపు రూ.27 లక్షలపై జరిగే అవకాశం ఉంటుంది. అవసరం వచ్చినప్పుడు ఆ మొత్తాన్ని తిరిగి తీసుకునే సౌకర్యం కూడా కొన్ని ఉత్పత్తుల్లో ఉంటుంది. అయితే ఇలాంటి సౌకర్యానికి సంబంధించిన వడ్డీ రేటు, ఛార్జీలు, ఉపసంహరణ నిబంధనలు వంటి వాటిని పూర్తిగా తెలుసుకున్న తర్వాతే నిర్ణయం తీసుకోవాలి. సాధారణ సేవింగ్స్ ఖాతాలో డబ్బు ఉంచడం, రుణంతో అనుసంధానమైన ఓవర్డ్రాఫ్ట్ సదుపాయంలో ఉంచడం ఒకటే కాదు.
క్రెడిట్ స్కోర్ కూడా ముఖ్యం.. Credit Score Also Matters
గృహ రుణం బదిలీ సమయంలో (Home Loan)కొత్త బ్యాంకు రుణగ్రహీత క్రెడిట్ చరిత్రను పరిశీలిస్తుంది. ఇప్పటికే తీసుకున్న రుణాన్ని సక్రమంగా చెల్లిస్తూ ఉండటం, ఈఎంఐలు ఆలస్యం కాకుండా చూసుకోవడం వంటి అంశాలు కొత్త రుణం ఆమోదంలో ఉపయోగపడతాయి. అందువల్ల తక్కువ వడ్డీ కోసం రుణం మార్చుకోవాలనే ఉద్దేశంతో ప్రస్తుత రుణంలో ఈఎంఐ చెల్లింపులను నిర్లక్ష్యం చేయకూడదు. బదిలీ ప్రక్రియ పూర్తయ్యే వరకు పాత రుణాన్ని నిబంధనల ప్రకారం కొనసాగించాలి.
లాభం కనిపిస్తేనే మారాలి.. Switch Only When the Savings Make Sense
గృహ రుణాన్ని (Home Loan)ఒక బ్యాంకు నుంచి మరో బ్యాంకుకు మార్చుకోవడం తప్పు కాదు. కానీ వడ్డీ రేటు కొద్దిగా తగ్గిందనే కారణంతోనే నిర్ణయం తీసుకోవడం కూడా సరైంది కాదు. ఇంకా ఎంత అసలు మొత్తం బకాయి ఉంది? ఎన్ని సంవత్సరాలు చెల్లించాలి? కొత్త బ్యాంకు వడ్డీ ఎంత? బదిలీకి మొత్తం ఖర్చు ఎంత? కొత్త రుణం వల్ల మొత్తం ఎంత ఆదా అవుతుంది? అనే లెక్కలు వేసుకోవాలి. ముఖ్యంగా ఇప్పటికే రుణం చివరి దశలో ఉంటే బదిలీ ప్రయోజనం పరిమితంగా ఉండవచ్చు. రుణం ప్రారంభ దశలో ఉండి, వడ్డీ రేటులో గణనీయమైన వ్యత్యాసం ఉన్నప్పుడు మాత్రం బదిలీని పరిశీలించవచ్చు. అందుకే ‘తక్కువ వడ్డీ’ ఒక్కటే గృహ రుణం మార్చుకోవడానికి కారణం కాకూడదు. ‘మిగిలిన కాలంలో మొత్తం ఎంత ఆదా అవుతుంది?’ అన్నదే అసలు లెక్క. ఈఎంఐ తగ్గడం కంటే మొత్తం వడ్డీ భారం తగ్గుతుందా లేదా అన్నది పరిశీలించిన తర్వాతే గృహ రుణాన్ని మార్చుకోవాలా వద్దా నిర్ణయించుకోవాలి.
About the Author
