భారతీయ మదుపరులకు ప్రధానంగా డబ్బును దాచుకోవడానికి, పెట్టుబడి పెట్టడానికి ఉన్న సంప్రదాయ అవకాశాలు రెండే రెండు. ఒకటి బంగారం, రెండోది భూమి లేదా ఇళ్లు. బంగారం వీలుచిక్కినప్పుడల్లా కొంచెం కొంచెంగా కొనుక్కోవచ్చు. కానీ భూములు కొనుక్కోవడానికి అలా కుదరదు.
మన అందరికీ రియల్ ఎస్టేట్లో పెట్టుబడులు పెట్టాలని ఉంటుంది. స్థలాలు కొనాలని, అక్కడ ఇళ్లులు లేదా ఆఫీస్ బిల్డింగ్లు కట్టాలని, వాటి నుంచి అద్దె రూపంలో ఆదాయం పొందాలని మనం కోరకుంటుంటాం. కానీ అది అనుకున్నంత సులువుగా సాధ్యం కాదు. వీటిని అందరూ హ్యాండిల్ చేయలేరు. ఎందుకంటే రియల్ ఎస్టేట్ అనేది చాలా ఖరీదైన వ్యవహారం. అంతేకాకుండా ఇవన్నీ చేయాలంటే చాలా శ్రమ, జాగ్రత్తలు తీసుకోవాల్సి ఉంటుంది. కానీ ఈ రిస్క్లేవీ లేకుండా రియల్ ఎస్టేట్లో ఉండే లాభాలన్నింటినీ పొందడానికి ఒక మార్గం ఉంది. అదే REITs . అంటే REAL ESTATE INVESTING TRUST.
ఇక్కడ మనం స్టాక్మార్కెట్లో షేర్లు కొనుక్కన్నట్టే REITs లో కూడా వాటాలను కొనుక్కోవచ్చు. వీటిని ఎప్పడు కావాలంటే అప్పడు అమ్ముకునే వీలు ఉంటుంది. లేదనుకుంటే వీటిలో ప్రతి నెలా క్రమంగా సిప్ రూపంలో కూడా ఇన్వెస్ట్ చేసుకోవచ్చు.
రిట్స్ ఎలా మొదలైంది..
రియల్ ఎస్టేట్లో కూడా చిన్న చిన్న వాటాలను కొనుక్కునేలా ఒక ప్లాట్ ఫాం ఉండాలనే ఉద్దేశంతో,
షేర్లు, మ్యూచువల్ ఫండ్స్, ఈటీఎఫ్ ల లానే ఒక సులువైన విధానాన్ని తయారు చేయాలనే ఆలోచనలో నుంచే రీట్స్ అనేది పుట్టింది. క్రయ విక్రయాలకు ఎల్లప్పుడూ అనువుగా ఉండేలా అమెరికాలో 1960లలోనే ఈ తరహా వ్యవస్థ మొదలైంది. కానీ మన ఇండియాలో ఈ విధానం 2019లో అందుబాటులోకి వచ్చింది. రియల్ ఎస్టేట్ లో పెట్టుబడి పెట్టడానికి అనేక మంది వ్యక్తుల నుంచి నిధులను సేకరించే ఒక సంస్థ. REITs అనేవి మ్యూచువల్ ఫండ్స్ లాగానే ఉంటాయి. దీని ద్వారా ప్రజలు రియల్ ఎస్టేట్ లో పెట్టుబడి చేయడానికి, ఆదాయం సంపాదించడానికి వీలవుతుంది.
సింపుల్గా చెప్పలంటే ఒక పెద్ద సంస్థ చిన్న చిన్న ఇన్వెస్టర్ల నుంచి పెట్టుబడులు సమీకరించి ఆ నిధులతో ఒక పెద్ద స్థలాన్ని లేదా పెద్ద అపార్టమెంట్ లేదా ఆఫీస్ స్పేస్ను కొనుగోలు చేస్తుంది. ఆ తర్వాత ఆ ప్రాంతాన్ని అద్దెకు ఇస్తారు. అలా వచ్చే అద్దెను అందులో ఇన్వెస్ట్ చేసిన చిన్న చిన్న పెట్టుబడిదారులకు పంపిణీ చేస్తారు. ఇలా రెగ్యులర్గా అద్దెను ఇవ్వడమే కాకుండా ఇన్వెస్ట్ చేసిన పెట్టుబడుదారులు తమ వాటాను అమ్ముకోవాలనుకుంటే అప్పుడు ఉన్న మార్కెట్ వాల్యూను బట్టి ఆ ప్రాపర్టీలోని మన భాగానికి తగ్గట్టుగా సొమ్మును మనకు తిరిగి ఇచ్చేస్తారు. అంటే మనం ఏదైనా స్థలం కొనుక్కుంటే కొంత కాలానికి దాని విలువ ఎలాగైతే పెరుగుతుందో అదే కోవలో ఇక్కడ కూడా పెరిగే ధరకు తగ్గ మొత్తం మనకు ఇస్తారు. ఇదంతా చాలా పకడ్బందీగా నిర్వహిస్తారు.
The structure of REITs …
మొదట SPONSOR అనే వారు ఇందులో ఉంటారు. ఈ రీట్స్ ని ఎవరైతే స్థాపించారో వారినే స్పాన్సర్స్ అంటాం. అది కాకుండా రీట్స్ మేనేజర్స్ ఉంటారు. ఈ మేనేజర్స్ రీట్స్ మొత్తం లెక్కలు చూసేవారు. తర్వాత ఇన్వెస్టర్స్.. వీరినే ట్రస్టీస్ అంటాం. ఎందుకంటే మనం ఫామ్ చేసేది ట్రస్ట్. ఆ ట్రస్ట్ లో ఎవరెవరు ఇన్వెస్ట్ చేస్తున్నారో వారందరినీ ట్రస్టీస్ అంటారు.
HOW DO REITs work ?
స్పాన్సర్స్ ఎవరైతే ఉన్నారో వాళ్లే ఈ రీట్స్ ని క్రియేట్ చేస్తారు. ట్రస్ట్ ఎవరైతే ఉన్నారో వారు దానిని మేనేజ్ చేస్తూ ఉంటారు. మనం దీనిని సింపుల్ గా మ్యూచువల్ ఫండ్స్ లా కన్సిడర్ చేసుకోవచ్చు. ఇందులో ఇన్కమ్ రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాపర్టీ నుంచి రెంట్ రూపంలో వస్తుంది. క్యాపిటల్ అప్రీషియేషన్ కూడా అవుతుంది. ఈ రెండింటిని దృష్టిలో పెట్టుకుని మనం ఇన్వెస్ట్ చెయ్యాలి. సెబీ దీనికి మంచి కంట్రోల్స్ పెట్టింది.
* మనం రీట్స్ ఫామ్ చేస్తే అందులో వచ్చే క్యాష్ ప్రాఫిట్స్ ఏవైతే ఉంటాయో వాటిలో ఖచ్చితంగా 90 శాతం డివిడెండ్ కింద డిక్లేర్ చేసి డిస్ట్రిబ్యూట్ చెయ్యాలి.
* రీట్స్ ను స్థాపించి, ప్రాపర్టీస్ ని బిల్డ్ చేయడానికి డబ్బులు తీసుకుంటున్నారో ఈ రీట్స్ లో 80 శాతం ప్రాపర్టీస్ ఆపరేషన్స్ లో ఉండాలి.
రీట్స్ లో పారామీటర్స్ ఏమిటి
రిట్స్ని కొనుగోలు చేసేటప్పుడు మనం కొన్ని విషయాలను దృష్టిలో పెట్టుకోవాలి. ఎటువంటి సంస్థలో పెడితే ఎక్కువ లాభాలను గడించవచ్చో ముందుగా ఆలోచించి అంచనా వేయగలగాలి. అందుకు మనం కొన్ని అంశాలను పరిశీలించాలి.
పారామీటర్స్ లో మొదటిది WALE
WALE
Weighted Average Lease Expiry
ఎంతకాలం ప్యూచర్లో ఆ ప్రాపర్టీ ఖాళీగా ఉండబోతుంది అన్నది చెక్ చేసుకుంటూ ఉండాలి. అప్పుడే మనకి ఎంత రిటర్న్ ప్యూచర్లో వస్తుంది అనేది తెలుస్తుంది.
DISTRIBUTION YEILD
రీట్స్ ఫామ్ చేస్తే అందులో వచ్చే క్యాష్ ప్రాఫిట్స్ ఏవైతే ఉంటాయో వాటిలో ఖచ్చితంగా 90 శాతం డివిడెండ్ కింద డిక్లేర్ చేసి ఇన్వెస్టర్లకు డిస్ట్రిబ్యూట్ చెయ్యాలి. అయితే డిస్ట్రిబ్యూషన్ చెయ్యడానికి ఎంత ప్రాఫిట్స్ ఎర్న్ చేస్తున్నారో, అది ఎంత ఎక్కువ ఉంటే అంత మంచిది.
LOAN TO VALUE
మనం బయట కూడా ప్రాపర్టీస్ కొన్నప్పుడు Loan to value చెక్ చేసుకుంటూ ఉండాలి. లోన్ టూ వాల్యూ అనేది ఎంత తక్కువ ఉంటే అంత మంచిది. అంటే మొత్తం ప్రాపర్టీ వాల్యూలో లోన్ వాల్యూ ఎంత అని మనం చెక్ చేసుకోవాలి. అది ఎంత తక్కువ ఉంటే అంత మంచిది.
HIGH OCCUPANCY
ఆక్యుపెన్సీ ఎప్పుడూ కూడా ఎక్కువగా ఉండేలా చూసుకోవాలి.
types of REITs
రకారకాల రీట్స్ ఉన్నాయి. ఇండస్ట్రియల్ రీట్స్, కమర్షియల్ రీట్స్, హాస్పిటల్ రీట్స్, రెసిడెన్సియల్ రీట్స్, మెడికల్ గా యూజ్ చేసే రీట్స్ ఉన్నాయి. ఇలా లిస్ట్ ఆఫ్ రీట్స్ 10 వరకు ఉన్నాయి. వాటిలో ఏదైనా మనం ఒక రీట్స్ లో మొదలుపెట్టవచ్చు.
What are the pros and cons of investing in REITs
ఇందులో మనకి ప్రధాన లాభాలు చూస్తే …
* ఇందులో మనం ఇన్వెస్టింగ్ ఎక్కువ పెట్టక్కరలేదు. తక్కువ మొత్తంలో పెట్టుబడి పెట్టవచ్చు.
* REITs లో నెలనెలా కూడా సిప్ రూపంలో ఇన్వెస్టమెంట్ చేయవచ్చు.
* మనం షేర్లను కొనుక్కున్నట్టే డీ మ్యాట్ అకౌంట్లనుంచి ఎప్పుడైన REITs ని కొనుక్కోవచ్చు.. అమ్ముకోవచ్చు.
* ఇందులో లిక్విడిటీ చాలా ఎక్కువ
* చాలా సులువుగా, క్షణాల్లో లావాదేవీలను పూర్తి చేయవచ్చు.
* వీటిపై పూర్తిగా ప్రభుత్వ నియంత్రణ, సెబీ కంట్రోల్ ఉంటుంది. ఎటువంటి అవకతవకలకు అవకాశం ఉండదు.
* ఇన్వెస్ట్ మెంట్ అనేది కరెక్ట్ గా సోర్స్ లోకి వెళ్తుంది. అందువల్ల దాంట్లో రిటర్న్స్ కూడా వస్తాయి.
* ఇందులో లిక్విడిటీ అన్నది ఎక్కువ. అంటే మనం డబ్బు ఇన్వెస్ట్ చేసిన తర్వాత ఎప్పుడైనా అమ్ముకుని తీసుకోవచ్చు.
* మనం ఒక చోట డబ్బును ఇన్వెస్ట్ చేసినపుడు వాళ్ళు సరిగ్గా మేనేజ్ చేస్తున్నారా అనే సందేహం వస్తుంది. ఇందులో ఖచ్చితంగా ప్రొఫిషనల్ మేనేజ్ మెంట్ ఉంటుంది. ఆ ప్రాపర్టీస్ అన్నీ కూడా సరిగ్గా మెంటైన్ చేస్టారు.
* సంస్థలు 90 శాతం వాళ్ళ ప్రాఫిట్స్ ని డిస్ట్రిబ్యూట్ చేసేయాలి. అలా డిస్ట్రిబ్యూట్ చేయడం వల్ల మనకి లాభం ఖచ్చితంగా ఉంటుంది. రిటర్న్స్ సంవత్సరానికి ఒకసారి ఖచ్చితంగా వస్తుంది.
రీట్స్ లో నష్టాలు ఏమిటో తెలుసుకుందాం …
ముఖ్యంగా ఈ రీట్స్ స్థాపించనవాళ్ళకి , ఇందులో ఇన్వెస్ట్ చేసేవాళ్ళకి ట్యాక్స్ బెనిఫిట్స్ ఉండవు. మనం ఏవైతే ట్యాక్స్ లు కట్టవలిసి వస్తుందో అన్నీ కట్టుకోవాలి.
మామూలు కమర్షియల్ ప్రాపర్టీస్ కి ఎంతైతే అ ప్రీషియేషన్ ఉంటుందో ఈ రీట్స్ కి అంత ఉండదు. ఎందుకంటే ఇక్కడ ఇన్ కమ్ అంతా డిస్ట్రిబ్యూట్ అయిపోతుంది.
Top REITs in India
మన దేశంలో పెద్ద పెద్ద దిగ్గజాలు ఎవరెవరు ఉన్నారంటే …
EMBASSY OFFICE
ఈ కంపెనీ రకారకాల చోట్లలో ఆపరేషన్స్ చేస్తోంది. భారతదేశంలో బెంగుళూర్, ముంబై , పూణే లో వీళ్ల ఆఫీసులు ఉన్నాయి. ఇక్కడ ఉన్న ఆఫీస్ స్పేస్లను అద్దెకు ఇచ్చి వ్యాపారం నిర్వహిస్తున్నారు. ఇవే కాకుండా 100 మెగా వాట్ ల పవర్ ప్లాంట్ ను కూడా మెంటైన్ చేస్తున్నారు.
MIND SPACE BUSINESS PARKS REITS
ఈ కంపెనీ రహేజా గ్రూప్ వాళ్ళు స్థాపించారు. ఈ కంపెనీ లీజబుల్ ఏరియాకి వచ్చేసరికి మొత్తం 31.9 మిలియన్స్ ఉంది. ఆక్యుపెన్సీ 86.5 శాతం ఉంది. ఈ కంపెనీ లోన్ టూ వాల్యూ చూస్తే 16.8 శాతం ఉంది. వీళ్ళ ఆపరేషన్స్ ముంబై, చెన్నై, పూణె లో ఉన్నాయి.
BROOK FIELD INDIA REIT
ఈ కంపెనీ పారామీటర్స్ చూస్తే ప్రస్తుతానికి 18.7 మిలియన్ల స్కేర్ ఫీట్ ఉంది. అందులో 4.4 మిలియన్ల స్కేర్ ఫీట్ డెవలప్ మెంట్ లో ఉంది. ఆక్యుపెన్సీ 89 శాతం ఉంది. లోన్ టూ వాల్యూ 31 శాతం ఉంది. ఈ కంపెనీ డిల్లీ, ముంబై, కలకత్తాలో ఆపరేషన్స్ నిర్వహిస్తోంది.
