ఒకప్పుడు హైదరాబాద్ అంటే ఐటీ నగరం… అదే సమయంలో దేశంలోనే అత్యంత వేగంగా అభివృద్ధి చెందిన రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ (Hyderabad’s Real Estate Market) . ఔటర్ రింగ్ రోడ్ (ఓఆర్ఆర్) చుట్టూ కొత్త టౌన్షిప్లు, గేటెడ్ కమ్యూనిటీలు, ఎత్తైన అపార్ట్మెంట్ టవర్లు, విలాసవంతమైన విల్లా ప్రాజెక్టులు వరుసగా వెలిశాయి. భూమి కొనుగోలు చేసినా లాభం… ఫ్లాట్ బుక్ చేసినా లాభం… అనే పరిస్థితి ఉండేది. పెట్టుబడిదారులు, ఉద్యోగులు, ఎన్నారైలు, రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీలు.. అందరూ హైదరాబాద్ మార్కెట్పైనే దృష్టి పెట్టేవారు. కానీ ఇప్పుడు అదే మార్కెట్ పూర్తిగా భిన్నమైన పరిస్థితిని ఎదుర్కొంటోంది. ఒకప్పుడు బుకింగ్ ప్రారంభమైన కొద్ది రోజుల్లోనే అమ్ముడయ్యే అపార్ట్మెంట్లు ఇప్పుడు నెలల తరబడి ఖాళీగా ఉంటున్నాయి. పెద్ద నిర్మాణ సంస్థలకే అమ్మకాలు మందగించాయి. కొత్త ప్రాజెక్టులు ప్రారంభించడానికి బిల్డర్లు వెనుకడుగు వేస్తున్నారు. రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో వచ్చిన ఈ మందగమనం కేవలం ఒక రంగానికే పరిమితం కాదు. దీనిపై నిర్మాణ కార్మికులు, సిమెంట్, స్టీల్, విద్యుత్, ఇంటీరియర్, బ్యాంకింగ్, రవాణా వంటి అనుబంధ రంగాలపై కూడా ప్రభావం పడుతోంది. హైదరాబాద్ మార్కెట్లో అసలు ఏం జరుగుతోంది? ఈ పరిస్థితికి కారణాలేంటి? మళ్లీ పుంజుకునే అవకాశాలు ఉన్నాయా? అనే అంశాలపై సమగ్ర విశ్లేషణ ఇది.
వేగవంతమైన వృద్ధి నుంచి మందగమనానికి… From Boom to Slowdown
కొన్ని సంవత్సరాల క్రితం హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్(Hyderabad’s Real Estate Market) దేశవ్యాప్తంగా చర్చనీయాంశంగా నిలిచింది. ఐటీ కంపెనీల విస్తరణ, ఉద్యోగాల పెరుగుదల, మెరుగైన మౌలిక వసతులు, మెట్రో రైలు, ఔటర్ రింగ్ రోడ్, విమానాశ్రయం వంటి అంశాలు నగర విస్తరణకు ఊతమిచ్చాయి. ఈ అవకాశాన్ని గుర్తించిన డెవలపర్లు భారీ స్థాయిలో గృహ నిర్మాణాలకు శ్రీకారం చుట్టారు. ఒక్కో ప్రాంతంలో వేలాది ఫ్లాట్లు మార్కెట్లోకి వచ్చాయి. పెట్టుబడిదారులు కూడా భవిష్యత్ లాభాలను ఆశించి పెద్ద ఎత్తున కొనుగోళ్లు చేశారు. అయితే సరఫరా పెరిగినంత వేగంగా కొనుగోలు జరగకపోవడంతో ఇప్పుడు మార్కెట్లో అమ్ముడుపోని ఫ్లాట్ల సంఖ్య పెరుగుతోంది.
ఖాళీగా ఉన్న ఫ్లాట్లే బిల్డర్లకు పెద్ద సవాలు .. Unsold Inventory Worries Builders
ప్రస్తుతం హైదరాబాద్లో (Hyderabad’s Real Estate Market) లక్షల చదరపు అడుగుల రెసిడెన్షియల్, కమర్షియల్ స్థలాలు ఖాళీగా ఉన్నాయని మార్కెట్ వర్గాలు చెబుతున్నాయి. అమ్మకాలు మందగించడంతో ఇప్పటికే పూర్తయిన ప్రాజెక్టుల్లోనే పెద్ద సంఖ్యలో ఫ్లాట్లు కొనుగోలుదారుల కోసం ఎదురుచూస్తున్నాయి. ఈ పరిస్థితిలో కొత్త ప్రాజెక్టులను ప్రారంభించడానికి చాలా సంస్థలు ఆసక్తి చూపడం లేదు. ఇప్పటికే నిర్మించిన ఫ్లాట్లు అమ్ముడైతేనే కొత్త నిర్మాణాలపై దృష్టి పెట్టాలని భావిస్తున్నాయి.
కరోనా తర్వాత పూర్తిగా మారిపోయిన మార్కెట్.. COVID Changed the Market
కరోనా మహమ్మారి ప్రపంచ ఆర్థిక వ్యవస్థను తీవ్రంగా ప్రభావితం చేసింది. నిర్మాణ రంగం కూడా దీనికి మినహాయింపు కాదు. లాక్డౌన్లు, ఉద్యోగాల్లో అనిశ్చితి, ఆదాయాలు తగ్గడం, వర్క్ ఫ్రం హోమ్ విధానం వంటి కారణాలతో ఇళ్ల కొనుగోలు నిర్ణయాలను చాలా మంది వాయిదా వేశారు. మరోవైపు నిర్మాణ వ్యయం భారీగా పెరిగింది. దీనివల్ల బిల్డర్లు ఫ్లాట్ల ధరలను తగ్గించలేకపోయారు. ఫలితంగా కొనుగోలుదారులు, విక్రేతల మధ్య ధరల అంతరం పెరిగిపోయింది.
నిర్మాణ వ్యయం పెరగడం కూడా ప్రధాన కారణమే.. Construction Costs Shoot Up
గత కొన్నేళ్లలో సిమెంట్, స్టీల్, ఇసుక, విద్యుత్, కార్మిక వ్యయం, రవాణా ఖర్చులు భారీగా పెరిగాయి. ఒకప్పుడు చదరపు అడుగు నిర్మాణ వ్యయం రూ.3,500 నుంచి రూ.6,000 మధ్య ఉండగా, ప్రస్తుతం అది రూ.10,000 నుంచి రూ.15,000 వరకు చేరిందని నిర్మాణ రంగ నిపుణులు చెబుతున్నారు. దీంతో బిల్డర్లు ఫ్లాట్ల ధరలను తగ్గించే పరిస్థితి లేకుండా పోయింది.
మధ్యతరగతికి అందని సొంతింటి కల.. Middle Class Under Pressure
ఇంటి ధరలు పెరగడం (Hyderabad’s Real Estate Market) వల్ల అత్యధికంగా ఇబ్బంది పడుతోంది మధ్యతరగతి. హైదరాబాద్లో మంచి ప్రాంతాల్లో రెండు లేదా మూడు బెడ్రూమ్ అపార్ట్మెంట్ కొనాలంటే కోటి రూపాయలకు పైగా ఖర్చవుతోంది. దీనికి భారీ డౌన్పేమెంట్తో పాటు దీర్ఘకాలిక గృహ రుణం తీసుకోవాల్సి వస్తోంది. నెలకు లక్ష రూపాయల వరకు ఈఎంఐ చెల్లించాల్సిన పరిస్థితులు కూడా కొన్ని ప్రాజెక్టుల్లో కనిపిస్తున్నాయి. దీంతో చాలామంది కొనుగోలుదారులు ప్రస్తుతం ఇల్లు కొనడం కంటే అద్దె ఇంట్లోనే కొనసాగడం మంచిదని భావిస్తున్నారు.
పెట్టుబడిదారులూ వెనక్కి… Investors Step Back
ఒకప్పుడు రెండో, మూడో ఫ్లాట్ను పెట్టుబడిగా కొనుగోలు చేసే వారు ఇప్పుడు చాలా తగ్గిపోయారు. అపార్ట్మెంట్ ధరలు ఇప్పటికే గరిష్ట స్థాయికి చేరుకోవడం, అద్దె రాబడులు ఆశించినంత లేకపోవడం, మార్కెట్లో అనిశ్చితి పెరగడం వంటి కారణాలతో పెట్టుబడిదారులు కొత్త కొనుగోళ్లపై ఆసక్తి చూపడం లేదు. దీంతో రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లో నగదు ప్రవాహం కూడా తగ్గిపోయింది.
బిల్డర్లపై అప్పుల భారం.. Loan Burden on Builders
పెద్ద మొత్తంలో రుణాలు తీసుకుని ప్రాజెక్టులు చేపట్టిన అనేక నిర్మాణ సంస్థలు(Hyderabad’s Real Estate Market) ప్రస్తుతం వడ్డీ భారం మోయాల్సి వస్తోంది. అమ్మకాలు జరగకపోవడంతో బ్యాంకు రుణాలు, ప్రైవేటు అప్పులు, నిర్వహణ వ్యయాలు సంస్థలపై ఒత్తిడిని పెంచుతున్నాయి. కొన్ని చిన్న, మధ్య తరహా బిల్డర్లు కొత్త ప్రాజెక్టులను పూర్తిగా నిలిపివేయగా, మరికొన్ని సంస్థలు నిర్మాణాలను నెమ్మదించాయి.
కొనుగోలుదారులు ఎందుకు వేచి చూస్తున్నారు? Why Buyers Are Waiting?
ప్రస్తుతం మార్కెట్లో (Hyderabad’s Real Estate Market) ధరలు తగ్గే అవకాశం ఉందనే అంచనాతో చాలా మంది కొనుగోలుదారులు వేచి చూస్తున్నారు. అలాగే ఉద్యోగాల్లో స్థిరత్వంపై ఉన్న సందేహాలు, అధిక వడ్డీతో గృహ రుణాలు, భవిష్యత్ ఆర్థిక పరిస్థితులపై అనిశ్చితి కూడా కొనుగోళ్లను ప్రభావితం చేస్తున్నాయి. ముందు ధరలు తగ్గితే కొనుగోలు చేయాలనే ధోరణి మార్కెట్లో స్పష్టంగా కనిపిస్తోంది.
ఎత్తైన టవర్లకు తగ్గుతున్న ఆదరణ.. High-Rise Projects Face Challenges
హైదరాబాద్లో (Hyderabad’s Real Estate Market) గత కొన్నేళ్లుగా 40, 50 అంతస్తుల భారీ టవర్ల నిర్మాణం పెరిగింది. అయితే ఇలాంటి ప్రాజెక్టుల్లో నిర్వహణ ఖర్చులు, లిఫ్ట్ల నిర్వహణ, నెలవారీ మెయింటెనెన్స్, ఇతర సౌకర్యాల ఖర్చులు ఎక్కువగా ఉండటంతో కొంతమంది కొనుగోలుదారులు వెనుకడుగు వేస్తున్నారు. మధ్యతరగతి కుటుంబాలు తక్కువ నిర్వహణ వ్యయం ఉండే గృహాల వైపు మొగ్గు చూపుతున్నాయి.
ప్రపంచ ఆర్థిక పరిస్థితుల ప్రభావం.. Global Factors Also Matter
హైదరాబాద్ మార్కెట్పై (Hyderabad’s Real Estate Market) దేశీయ పరిస్థితులతో పాటు అంతర్జాతీయ పరిణామాలు కూడా ప్రభావం చూపుతున్నాయి. ప్రపంచ ఆర్థిక మందగమనం, ఐటీ రంగంలో నియామకాల తగ్గుదల, ఉద్యోగ భద్రతపై ఆందోళనలు, వడ్డీ రేట్ల మార్పులు, అంతర్జాతీయ ఉద్రిక్తతలు వంటి అంశాలు గృహ కొనుగోలు నిర్ణయాలను ప్రభావితం చేస్తున్నాయి. ప్రత్యేకించి ఐటీ ఉద్యోగులు భవిష్యత్పై స్పష్టత వచ్చిన తర్వాతే పెద్ద పెట్టుబడులు పెట్టాలని భావిస్తున్నారు.
మళ్లీ పుంజుకోవాలంటే ఏం చేయాలి? What Can Revive the Market?
నిపుణుల అభిప్రాయం ప్రకారం, మార్కెట్ మళ్లీ (Hyderabad’s Real Estate Market) వేగం పుంజుకోవాలంటే ముందుగా ఇప్పటికే నిర్మించిన ఫ్లాట్ల విక్రయాలు పెరగాలి. అందుకోసం బిల్డర్లు ధరల్లో కొంత సౌలభ్యం చూపడం, బ్యాంకులు ఆకర్షణీయమైన గృహ రుణ పథకాలు తీసుకురావడం, కొనుగోలుదారులకు అనుకూలమైన చెల్లింపు విధానాలు అందించడం అవసరం. అలాగే ప్రభుత్వం మౌలిక వసతుల అభివృద్ధిని కొనసాగిస్తే, ఉపాధి అవకాశాలు పెరిగితే, ఐటీ రంగం మళ్లీ వేగం అందుకుంటే గృహ డిమాండ్ కూడా పెరిగే అవకాశం ఉంది.
వాస్తవ ధరలే మార్కెట్కు కొత్త ఊపిరి.. Realistic Prices Can Revive the Market
హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగం(Hyderabad’s Real Estate Market) ప్రస్తుతం ఒక కీలక మలుపులో నిలిచింది. గతంలో కనిపించిన వేగవంతమైన వృద్ధి స్థానంలో ఇప్పుడు జాగ్రత్తగా వ్యవహరించే మార్కెట్ కనిపిస్తోంది. అధిక ధరలు, కొనుగోలు సామర్థ్యం తగ్గడం, నిర్మాణ వ్యయం పెరగడం, పెట్టుబడిదారుల వెనుకడుగు, ప్రపంచ ఆర్థిక అనిశ్చితి వంటి అనేక అంశాలు కలిసి ఈ పరిస్థితికి కారణమయ్యాయి. అయితే హైదరాబాద్ నగరానికి ఉన్న ఐటీ బలం, మౌలిక సదుపాయాలు, దీర్ఘకాలిక అభివృద్ధి అవకాశాలను దృష్టిలో ఉంచుకుంటే ఈ రంగానికి భవిష్యత్తు పూర్తిగా ప్రతికూలం కాదని నిపుణులు భావిస్తున్నారు. మార్కెట్ వాస్తవాలను అంగీకరించి, కొనుగోలుదారులకు అందుబాటులో ఉండే ధరలు, సమతుల్య నిర్మాణ విధానాలు, విశ్వసనీయ ప్రాజెక్టులపై దృష్టి పెడితేనే రియల్ ఎస్టేట్ రంగం మళ్లీ పుంజుకుని ఆర్థిక వ్యవస్థకు చోదకశక్తిగా మారే అవకాశం ఉంది.
About the Author
