విదేశాల్లో నివసిస్తున్న ఎన్నారై (NRI) నుంచి ఇల్లు, ఫ్లాట్, స్థలం వంటి స్థిరాస్తిని కొనుగోలు చేయాలనుకుంటున్నారా? అయితే పన్నుకు సంబంధించిన (Buying Property from an NRI) ఒక ముఖ్యమైన మార్పును తప్పకుండా తెలుసుకోవాలి. ఎన్నారై నుంచి స్థిరాస్తి కొనుగోలు చేసే అర్హత కలిగిన రెసిడెంట్ వ్యక్తులు, హిందూ అవిభక్త కుటుంబాలు (HUF) టీడీఎస్ మినహాయించే సమయంలో ఇప్పటివరకు ఎదుర్కొంటున్న అదనపు ప్రక్రియ త్వరలో తొలగనుంది. వచ్చే అక్టోబర్ 1 నుంచి ఈ మార్పు అమల్లోకి రానుంది. ప్రస్తుతం ఎన్నారై నుంచి ప్రాపర్టీ కొనుగోలు చేసే రెసిడెంట్ వ్యక్తి లేదా హెచ్యూఎఫ్కు టాన్ (TAN–Tax Deduction and Collection Account Number) తీసుకోవాల్సిన నిబంధన ఉంది. టీడీఎస్ మినహాయించి ప్రభుత్వానికి జమ చేయడంతో పాటు, సంబంధిత స్టేట్మెంట్లను కూడా దాఖలు చేయాల్సి ఉంటుంది. దీంతో కేవలం ఒక ప్రాపర్టీ లావాదేవీ కోసం కొనుగోలుదారులు ప్రత్యేకంగా టాన్ కోసం దరఖాస్తు చేసుకోవాల్సిన పరిస్థితి ఉంది. అయితే 2026 అక్టోబర్ 1 నుంచి ఈ అదనపు నిబంధన తొలగనుంది. అర్హత ఉన్న రెసిడెంట్ వ్యక్తి లేదా హెచ్యూఎఫ్ టాన్ తీసుకోకుండానే తన పాన్ ఆధారంగా టీడీఎస్ ప్రక్రియను పూర్తి చేసుకునే అవకాశం లభించనుంది.
ఇప్పటివరకు ఎలా ఉంది? Current TDS Process
ప్రస్తుతం ఎన్నారై నుంచి(Buying Property from an NRI) స్థిరాస్తిని కొనుగోలు చేసే విషయంలో కొనుగోలుదారుపై ప్రత్యేకమైన టీడీఎస్ బాధ్యత ఉంటుంది. 2026 సెప్టెంబర్ 30 వరకు ఇదే విధానం కొనసాగుతుంది. అంటే.. ఎన్నారై విక్రేత నుంచి ప్రాపర్టీ కొనుగోలు చేస్తున్న రెసిడెంట్ వ్యక్తి లేదా హెచ్యూఎఫ్కు టీడీఎస్ మినహాయించాల్సిన బాధ్యత ఉంటే.. ముందుగా టాన్ పొందాలి. ఆ తర్వాత వర్తించే టీడీఎస్ను చెల్లింపు నుంచి మినహాయించి, నిర్దేశిత గడువులో ప్రభుత్వ ఖాతాలో జమ చేయాలి. అంతటితో ప్రక్రియ పూర్తికాదు. మినహాయించిన టీడీఎస్కు సంబంధించిన వివరాలతో నిర్దేశిత టీడీఎస్ స్టేట్మెంట్ను కూడా దాఖలు చేయాల్సి ఉంటుంది. ఒకే ఒక్క ప్రాపర్టీ కొనుగోలు కోసం ఈ ప్రక్రియ కొంత క్లిష్టంగా మారుతోంది. ముఖ్యంగా మొదటిసారి ఎన్నారై నుంచి ఆస్తి కొనుగోలు చేస్తున్న వారికి టాన్, టీడీఎస్, పాన్, స్టేట్మెంట్ వంటి అంశాలపై అవగాహన లేకపోతే పొరపాట్లు జరిగే అవకాశం ఉంటుంది.
అక్టోబర్ 1 నుంచి ఏం మారుతుంది? New Rule From October 1
2026 బడ్జెట్లో ప్రతిపాదించిన మార్పు అక్టోబర్ 1 నుంచి అమల్లోకి (Buying Property from an NRI)రానుంది. దీని ప్రకారం అర్హత కలిగిన రెసిడెంట్ వ్యక్తి లేదా హెచ్యూఎఫ్ ఎన్నారై నుంచి స్థిరాస్తిని కొనుగోలు చేస్తున్నప్పుడు కేవలం ఆ లావాదేవీ కోసమే ప్రత్యేకంగా టాన్ తీసుకోవాల్సిన అవసరం ఉండదు. కొనుగోలుదారు తన పాన్ను ఉపయోగించి టీడీఎస్ ప్రక్రియను పూర్తి చేయగలడు. అంటే ఇప్పటివరకు టాన్ కోసం చేపట్టాల్సిన అదనపు ప్రక్రియ తొలగిపోతుంది. ఇది ప్రాపర్టీ కొనుగోలుదారులకు ప్రక్రియాపరమైన ఊరటగా చెప్పవచ్చు. అయితే టాన్ అవసరం లేదంటే టీడీఎస్ బాధ్యత కూడా ఉండదని అర్థం చేసుకోకూడదు. ఎన్నారై నుంచి ఆస్తి కొనుగోలు చేసినప్పుడు వర్తించే టీడీఎస్ను నిబంధనల ప్రకారం మినహాయించి, ప్రభుత్వానికి జమ చేయాల్సిన బాధ్యత కొనుగోలుదారుపైనే ఉంటుంది. అంటే టాన్ తొలగింది.. టీడీఎస్ బాధ్యత కాదు అన్నది గుర్తుంచుకోవాలి.
ఎన్నారై విక్రేతకు నిబంధనలు వేరు.. NRI Property Sale Has Different TDS Rules
స్థిరాస్తి కొనుగోలు చేసేటప్పుడు (Buying Property from an NRI)విక్రేత రెసిడెంటా? ఎన్నారైయా? అన్నది అత్యంత కీలకం. భారతదేశంలో నివసించే వ్యక్తి నుంచి ప్రాపర్టీ కొనుగోలు చేసినప్పుడు వర్తించే టీడీఎస్ నిబంధనలు, ఎన్నారై నుంచి కొనుగోలు చేసినప్పుడు వర్తించే నిబంధనలు ఒకేలా ఉండవు. రెసిడెంట్ విక్రేత నుంచి రూ.50 లక్షలు లేదా అంతకంటే ఎక్కువ విలువైన స్థిరాస్తిని కొనుగోలు చేసినప్పుడు వర్తించే సాధారణ టీడీఎస్ విధానం ఎన్నారై విక్రేతకు నేరుగా వర్తించదు. ఎన్నారై విక్రేతకు చెల్లించే మొత్తంపై మినహాయించాల్సిన టీడీఎస్.. విక్రేతకు ఏర్పడే ఆదాయం, మూలధన లాభాల స్వభావం, వర్తించే పన్ను నిబంధనలు తదితర అంశాల ఆధారంగా నిర్ణయించబడుతుంది. అందువల్ల కేవలం ప్రాపర్టీ విలువను చూసి టీడీఎస్ మొత్తాన్ని నిర్ణయించడం సరికాదు. విక్రేత పన్ను స్థితి, ఆస్తి కొనుగోలు చేసిన తేదీ, విక్రయ ధర, ఆస్తి స్వభావం వంటి అంశాలను కూడా పరిగణనలోకి తీసుకోవాల్సి ఉంటుంది.
రూ.50 లక్షల నిబంధనతో గందరగోళం వద్దు.. Don’t Confuse Resident and NRI TDS Rules
ప్రాపర్టీ కొనుగోలు విషయంలో (Buying Property from an NRI)తరచుగా వినిపించే రూ.50 లక్షల నిబంధనను ఎన్నారై విక్రేత విషయంలో కూడా అదే విధంగా వర్తిస్తుందని అనుకోవడం తప్పు. రెసిడెంట్ విక్రేతకు సంబంధించిన సాధారణ టీడీఎస్ విధానంలో రూ.50 లక్షలు లేదా అంతకంటే ఎక్కువ విలువైన స్థిరాస్తి కొనుగోలు చేసే సమయంలో నిర్దిష్ట నిబంధనలు వర్తిస్తాయి. కానీ విక్రేత ఎన్నారై అయితే పరిస్థితి భిన్నంగా ఉంటుంది. ఎన్నారై విక్రేతకు చెల్లించే మొత్తంపై వర్తించే టీడీఎస్ నిబంధనలు ప్రత్యేకంగా పరిశీలించాల్సి ఉంటుంది. ముఖ్యంగా మూలధన లాభాలపై పన్ను ఎలా వర్తిస్తుంది? దీర్ఘకాలికమా, స్వల్పకాలికమా? విక్రేతకు పన్ను మినహాయింపులు ఏమైనా ఉన్నాయా? వంటి అంశాలు కీలకంగా మారతాయి. అందుకే ఎన్నారై నుంచి భారీ విలువైన ప్రాపర్టీ కొనుగోలు చేస్తున్న వారు లావాదేవీ పూర్తయ్యే ముందు పన్ను నిపుణుడి సలహా తీసుకోవడం మంచిది.
కొత్త ఆదాయపు పన్ను చట్టంలోనూ ప్రస్తావన.. Provision Under the New Income Tax Law
2026 ఏప్రిల్ 1 నుంచి అమల్లోకి వచ్చిన (Buying Property from an NRI)కొత్త ఆదాయపు పన్ను చట్టం-2025లో టీడీఎస్ నిబంధనలను మరింత సులభంగా అర్థమయ్యేలా పట్టిక రూపంలో పొందుపరిచారు. ఎన్నారైలకు చెల్లింపులకు సంబంధించిన టీడీఎస్ నిబంధనలు సెక్షన్ 393లోని సంబంధిత పట్టికలో ఉన్నాయి. పాత చట్టంలోని అనేక టీడీఎస్ నిబంధనలను కొత్త చట్టంలో ఒక క్రమబద్ధమైన రూపంలోకి తీసుకొచ్చారు. అయితే పేర్లు, సెక్షన్ల రూపకల్పనలో మార్పులు వచ్చినప్పటికీ.. టీడీఎస్ రేట్లు, పరిమితుల్లో పెద్దగా విధానపరమైన మార్పు లేదని ఆదాయపు పన్ను శాఖ స్పష్టం చేసింది. అంటే కొత్త చట్టం రావడంతో ఎన్నారై నుంచి ప్రాపర్టీ కొనుగోలు చేసేటప్పుడు టీడీఎస్ పూర్తిగా తొలగిపోయిందని భావించకూడదు. మారేది ప్రధానంగా ప్రక్రియలోని ఒక అంశం. ముఖ్యంగా అర్హత కలిగిన కొనుగోలుదారులకు టాన్ తీసుకోవాల్సిన అదనపు అవసరం తొలగనుంది.
పాన్ వివరాలు కీలకం.. PAN Becomes More Important
అక్టోబర్ 1 నుంచి టాన్ అవసరం (Buying Property from an NRI)లేకుండా పాన్ ఆధారంగా టీడీఎస్ ప్రక్రియ పూర్తి చేసే అవకాశం రావడంతో కొనుగోలుదారుడి పాన్ వివరాలు మరింత ముఖ్యమవుతాయి. పాన్లో పేరు, జనన వివరాలు వంటి సమాచారం సరిగ్గా ఉందో లేదో ముందుగానే పరిశీలించుకోవాలి. టీడీఎస్ చెల్లింపులో తప్పులు జరగకుండా విక్రేతకు సంబంధించిన పాన్, రెసిడెన్షియల్ స్టేటస్ వంటి వివరాలను కూడా సరిగ్గా నిర్ధారించుకోవాలి. ఎన్నారై విక్రేతకు సంబంధించిన పన్ను వివరాల్లో ఏదైనా సందేహం ఉంటే లావాదేవీ పూర్తయ్యే ముందు నిపుణుల సలహా తీసుకోవడం మంచిది. ఎందుకంటే ఆస్తి రిజిస్ట్రేషన్ పూర్తయిన తర్వాత టీడీఎస్ విషయంలో సమస్య వస్తే దాన్ని సరిచేయడం మరింత క్లిష్టంగా మారవచ్చు.
కొనుగోలుదారులు ఏం గుర్తుంచుకోవాలి? What Property Buyers Should Remember
ఎన్నారై (Buying Property from an NRI)నుంచి ఇల్లు, ఫ్లాట్, స్థలం వంటి స్థిరాస్తిని కొనుగోలు చేస్తున్నప్పుడు కేవలం అమ్మకపు ధర, రిజిస్ట్రేషన్ ఖర్చులపైనే దృష్టి పెట్టకూడదు. విక్రేత ఎన్నారై అని నిర్ధారించుకోవడం మొదటి దశ. ఆ తర్వాత వర్తించే టీడీఎస్ నిబంధనలను పరిశీలించాలి. సెప్టెంబర్ 30 వరకు టాన్ అవసరమయ్యే ప్రస్తుత విధానం అమల్లో ఉంటే.. అక్టోబర్ 1 తర్వాత కొత్త విధానం ప్రకారం పాన్ ఆధారంగా ప్రక్రియను పూర్తి చేయాలి. అయితే లావాదేవీ తేదీని బట్టి వర్తించే నిబంధన మారే అవకాశం ఉన్నందున.. ఒప్పందం చేసుకునే తేదీ, చెల్లింపు తేదీ, రిజిస్ట్రేషన్ తేదీ వంటి అంశాలను కూడా పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి.
టాన్ పోయింది.. బాధ్యత కాదు! Simplification, Not Exemption
కొత్త మార్పును (Buying Property from an NRI)చూసి ఎన్నారై నుంచి ప్రాపర్టీ కొనుగోలు చేసే వారికి ఇక టీడీఎస్ బాధ్యత ఉండదని అనుకోవడం పెద్ద పొరపాటు. ప్రభుత్వం తొలగిస్తున్నది టాన్ తీసుకోవాల్సిన అదనపు ప్రక్రియ మాత్రమే. ఎన్నారై విక్రేతకు చెల్లించే మొత్తంపై వర్తించే టీడీఎస్ను సరైన రీతిలో మినహాయించడం, దాన్ని ప్రభుత్వానికి జమ చేయడం, అవసరమైన స్టేట్మెంట్లు దాఖలు చేయడం వంటి బాధ్యతలు నిబంధనల ప్రకారం కొనసాగుతాయి. అందువల్ల అక్టోబర్ 1 నుంచి ప్రక్రియ సులభమైనప్పటికీ.. పన్ను విషయంలో ఏమాత్రం నిర్లక్ష్యం చేయకూడదు.
పెద్ద లావాదేవీ.. చిన్న తప్పు వద్దు.. Avoid Costly Mistakes
ఎన్నారై నుంచి ప్రాపర్టీ కొనుగోలు (Buying Property from an NRI)చేయడం సాధారణ ఆస్తి లావాదేవీ కాదు. కోట్ల రూపాయల విలువైన ఇల్లు, ఫ్లాట్, భూమి కొనుగోళ్లలో టీడీఎస్ సరిగ్గా మినహాయించకపోతే తర్వాత పన్ను శాఖ నుంచి వివరణ కోరే అవకాశం ఉంటుంది. అందుకే కొనుగోలుదారులు ముందుగానే విక్రేత స్థితిని నిర్ధారించుకుని.. పాన్, ఆస్తి పత్రాలు, చెల్లింపు వివరాలు, టీడీఎస్ లెక్కలను సక్రమంగా ఉంచుకోవాలి. అవసరమైతే చార్టర్డ్ అకౌంటెంట్ లేదా పన్ను నిపుణుడి సలహా తీసుకోవడం ప్రయోజనకరం. మొత్తంగా చూస్తే.. ఎన్నారై నుంచి ప్రాపర్టీ కొనుగోలు చేసే రెసిడెంట్ వ్యక్తులు, హెచ్యూఎఫ్లకు అక్టోబర్ 1 నుంచి టాన్ అవసరం లేకపోవడం ప్రక్రియను సులభతరం చేసే కీలక మార్పు. అయితే టాన్ తొలగింపు అంటే టీడీఎస్ తొలగింపు కాదు. పన్ను మినహాయింపు, ప్రభుత్వానికి చెల్లింపు, రిటర్నులు లేదా స్టేట్మెంట్ల దాఖలు వంటి బాధ్యతలను మాత్రం నిబంధనల ప్రకారం పూర్తి చేయాల్సిందే.
About the Author
